Налоговая реформа 2026: рост НДС и новые правила для малого бизнеса на рынке недвижимости

С 2026 года базовая ставка НДС увеличится до 22%, а порог освобождения для малого бизнеса поэтапно снизится до 10 млн руб. к 2028 году — это повысит себестоимость строительства, цены на жилье и усложнит жизнь небольшим агентствам и подрядчикам.

Основные изменения в НДС

В 2026 году Россия запускает новую волну налоговой реформы, которая затронет все сферы экономики, включая недвижимость. Базовая ставка НДС вырастет с текущих 20% до 22%, в то время как льготная ставка 10% сохранится исключительно для социально значимых товаров. Эти меры, по данным «Коммерсанта», направлены на пополнение бюджета и стали компромиссом после обсуждений с бизнес-сообществом.​

Особое внимание уделено малому бизнесу: ранее компании с годовым доходом до 60 млн руб. освобождались от НДС, но теперь порог будет снижаться поэтапно — до 20 млн руб. в 2026 году, 15 млн в 2027-м и 10 млн к 2028 году. Предприниматели предупреждали о рисках роста теневой экономики и банкротств, но власти выбрали постепенный подход, чтобы минимизировать шок.​

Влияние на рынок недвижимости

Для строительного сектора реформа означает серьезные вызовы: небольшие агентства, подрядчики и застройщики, ранее не платившие НДС, вынуждены пересмотреть финансовую стратегию. Это приведет к росту себестоимости работ, материалов и услуг, что напрямую отразится на ценах первичного жилья и коммерческих объектов, особенно в проектах с низкой маржей и высокой конкуренцией.​

Крупные девелоперы и застройщики, привыкшие работать с НДС, справятся проще — для них +2% станет дополнительной расходной статьей, но не критичной. Однако конечные покупатели ощутят удорожание на фоне инфляции стройматериалов, что может замедлить спрос и инвестиции в отрасль.​

Ожидаемые последствия и рекомендации

Эксперты прогнозируют дополнительный доход бюджета в 1,7 трлн руб., но для малого и среднего бизнеса это испытание: компании оптимизируют расходы, ищут новые модели работы или рискуют потерять рентабельность. Малые предприятия занимают значительную долю в жилой и коммерческой недвижимости, поэтому реформа определит динамику строительства, цен и объемов на годы вперед.​