Почему ипотека остается недоступной, даже когда ставки снижаются

В 2025 году банки одобрили чуть больше трети ипотечных заявок: кредитные организации ужесточили отбор клиентов, а новые лимиты ЦБ по ПДН, первоначальному взносу и LTV сделали ставку второстепенным фактором. Даже при снижении процентов все больше семей не проходят по фильтрам и откладывают покупку квартиры на неопределенный срок.

В декабре 2025 года доля одобренных ипотечных заявок в российских банках опустилась до 35,6% — это один из минимальных результатов за последние годы. Причина кроется не только в экономической ситуации, но и в том, что банки поменяли подход к оценке заемщиков.

Сегодня кредитные организации все чаще отказывают даже тем, кто формально соответствует стандартным требованиям. Опасаясь роста просрочек и невозвратов, банки усиливают внутренние фильтры и предпочитают «отсекать» рискованные, по их мнению, категории клиентов.

С лета 2025 года на рынок дополнительно повлияли прямые количественные ограничения Центробанка. Были введены лимиты по показателю долговой нагрузки (ПДН), минимальному размеру первоначального взноса и соотношению суммы кредита к стоимости объекта (LTV), что заметно сузило круг потенциальных заемщиков.

Даже при стабильном доходе и положительной кредитной истории клиент может не пройти по новым параметрам. Вместо индивидуальной оценки рисков банки вынуждены ориентироваться на жесткие рамки и квоты, заложенные в регуляторных требованиях.

В результате ставка перестала быть ключевым индикатором доступности ипотеки. Даже если проценты по кредитам пойдут вниз, останутся действовать жесткие фильтры: более консервативный учет доходов, повышенное внимание к ПДН, закрытие серых схем подтверждения заработка и изменение условий льготных программ, включая семейную ипотеку.

Рынок ипотеки в России постепенно трансформируется: банки не столько стимулируют или охлаждают спрос, сколько тщательно отбирают тех, кому вообще готовы выдать кредит. Для многих семей собственное жилье снова превращается в сложно достижимую цель, и снижение процентных ставок уже не гарантирует возможности оформить ипотеку.

Оставайтесь с нами, следите за новостями рынка недвижимости на портале НИЦ!
​