Тюменская область бьёт рекорды по вводу новостроек, а доля непроданного жилья в Тюмени достигла 70%: какие риски и возможности это создаёт в 2025 году

Тюменская область бьёт рекорды по вводу новостроек и входит в число лидеров России по объёмам строительства жилья, однако по итогам 2025 года доля непроданного нового жилья в Тюмени достигла 70%, формируя одновременно и риски для застройщиков, и дополнительные возможности для покупателей.

Тюменская область продолжает входить в число лидеров России по вводу многоквартирного жилья: регион существенно опережает целевые показатели нацпроекта «Инфраструктура для жизни» и по итогам 2025 года демонстрирует один из самых высоких объёмов строительства на душу населения в стране. При этом в самом городе Тюмени к началу 2026 года рынок новостроек столкнулся с обратной стороной строительного бума — доля нераспроданной жилой площади в новостройках выросла до 70% по итогам 2025 года.

Региональный успех: Тюменская область среди лидеров по вводу жилья

По данным федеральных и региональных источников, в 2025 году в Тюменской области было введено около 1,8 кв. м жилья на одного человека, что обеспечило региону второе место в России по этому показателю и закрепило статус одного из лидеров по вводу новостроек. Этот результат значительно превышает ориентир нацпроекта «Инфраструктура для жизни», где для выполнения целей достаточно 0,82 кв. м на человека в год.

Ранее на III Всероссийском муниципальном форуме «Малая Родина — сила России» заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин отмечал, что Тюменская область — один из лучших регионов страны по вводу многоквартирных домов, стабильно показывающий объёмы выше 1,5 кв. м на человека в год. Губернатор Александр Моор подчёркивал, что активное жилищное строительство позволяет не только развивать рынок, но и расселять аварийный фонд: с 2021 года в регионе было расселено более 39,2 тыс. кв. м аварийного жилья, а почти две тысячи человек улучшили свои жилищные условия.

Что происходит с непроданным жильём в 2025 году

К началу 2026 года аналитика показывает, что на фоне рекордных объёмов ввода рынок новостроек Тюмени испытывает заметное накопление непроданных квартир. По итогам 2025 года доля нераспроданной жилой площади в новостройках города выросла до 70% — об этом заявляют независимые эксперты и профильные издания. Речь идёт именно о совокупной доле жилой площади в новостройках, которая остаётся нераспроданной на первичном рынке, и это максимальные значения за несколько лет наблюдений.

Параллельно на уровне региона фиксируется высокая доля непроданного жилья на всех стадиях строительства. В январе 2025 года в Тюменской области непроданная площадь составляла около 2,2 млн кв. м — это 57% от всего строящегося жилья, тогда как годом ранее было 1,6 млн кв. м или 47%. При этом для части проектов (порядка 12% или 478 тыс. кв. м) продажи на начало 2025 года ещё даже не были открыты, что дополнительно увеличивает потенциальный объём будущего предложения.

К середине и осени 2025 года аналитики отмечали, что ситуация остаётся напряжённой: доля непроданного жилья в новостройках в пределах города по итогам года оценивается именно на уровне около 70%, а структура предложения заметно меняется. В результате Тюмень к началу 2026 года фактически входит в число городов с одной из самых высоких долей непроданного нового жилья в России, находясь выше среднероссийских значений.

Как меняется структура рынка новостроек Тюмени

Эксперты отмечают, что в 2025 году изменилась не только доля нераспроданного жилья, но и структура самого предложения. По словам независимого сертифицированного аналитика рынка недвижимости Светланы Молодкиной, доля квартир, представленных к продаже, в структуре новостроек Тюмени снизилась до 51%, тогда как доля нераспроданной жилой площади в целом достигла 70%.

Это означает, что значительная часть жилья находится либо на ранних стадиях реализации, либо пока не выведена на открытый рынок, оставаясь в «резерве» девелоперов. Одновременно в городе меняется ценовая карта: в заречной части Тюмени в 2025 году фиксируется прирост стоимости квадратного метра, тогда как в центральной части и районе КПД отмечено снижение цен в пределах около 5%. На фоне высокой доли непроданных квартир это показывает, что покупатель становится более избирательным и предпочитает конкретные локации и проекты.

Отдельные аналитические обзоры также указывают, что в течение 2025 года в УрФО в целом, включая Тюмень, снижалось отношение распроданности к степени строительной готовности объектов. Для Тюмени этот показатель с начала года падал примерно до 61%, что говорит о том, что продажи отстают от темпов строительства.

Почему доля непроданного жилья достигла 70% к началу 2026 года

Сложившаяся к началу 2026 года ситуация — результат наложения нескольких факторов, которые в 2025 году проявились особенно остро:

• Высокие объёмы ввода и стройки. Тюменская область сознательно делает ставку на развитие жилищного строительства, перевыполняя федеральные ориентиры по вводу жилья на душу населения.
• Снижение спроса на фоне изменения ипотеки. На рынке постепенно ужесточаются условия льготных программ, растут ставки, что охлаждает спрос и заставляет часть клиентов отложить покупку.
• Рост цен и дифференциация локаций. В отдельных районах (особенно заречных) цены продолжают расти, тогда как в центральных локациях и в КПД уже фиксируется коррекция цен около 5%, что указывает на локальное перенасыщение предложением.
• Смена инвестиционного поведения. Инвесторы осторожнее относятся к покупкам в новостройках, особенно на ранних стадиях, а конечные покупатели дольше принимают решения, выбирая из большого количества проектов.

В результате к концу 2025 года и на начало 2026 года часть новостроек в Тюмени оказывается «замороженной» в маркетинговом смысле: объекты строятся или готовы, но продажи не успевают за вводом, формируя долю нераспроданной площади на уровне 70%.

Какие риски и возможности создаёт ситуация 2025–начала 2026 года

Для девелоперов высокая доля непроданного жилья означает усиление финансовых рисков, рост сроков экспозиции объектов и необходимость корректировки стратегии. Уже в начале 2025 года эксперты прогнозировали, что при сохранении темпов ввода доля нераспроданного жилья останется в пределах около 70%, а в последующие годы начнёт постепенно снижаться за счёт стабилизации спроса и сокращения запуска новых проектов. При этом на горизонте до 2027 года ожидается просадка по объёмам новых запусков, так как в 2023–2024 годах были заложены проекты под другие экономические условия.

Для покупателей и инвесторов такая ситуация открывает дополнительные возможности. Высокая конкуренция между застройщиками, большой объём непроданных квартир и заметная дифференциация по локациям создают условия для более выгодных сделок — как по цене, так и по пакетным предложениям (отделка, парковки, рассрочки, акции). При этом важно внимательно оценивать устойчивость девелопера, готовность и стадию проекта, чтобы минимизировать риски.

Экспертный комментарий НИЦ

По итогам 2025 года тюменский рынок новостроек подошёл к 2026‑му с беспрецедентно высокой долей непроданного жилья: в городе до 70% новой жилой площади остаётся без покупателей, а по области уровень нераспроданного фонда удерживается в районе 57%. При этом Тюменская область продолжает входить в число федеральных лидеров по вводу жилья, что усиливает дисбаланс между предложением и платёжеспособным спросом.

В 2026 году рынок, по оценкам аналитиков, не уйдёт в обвал, а скорее перейдёт в режим «выравнивания»: девелоперы уже активнее используют скидки, рассрочки и индивидуальные условия, доля сделок с дисконтом в отдельных месяцах превышает 40%, а средний размер скидки достигает 6–7% от заявленной цены. Одновременно запускается существенно меньший объём новых проектов по сравнению с предыдущими годами, что создаёт отложенный эффект на 2027 год.

С учётом накопленного избыточного предложения и ожидаемого снижения темпов ввода в 2026‑м, по нашей оценке, именно к 2027 году рынок выйдет в точку, когда девелоперам придётся «допродавать» объём, заложенный в 2023–2024 годах, уже не столько за счёт маркетинга, сколько за счёт серьёзных ценовых уступок. Мы ожидаем усиления конкуренции за реального покупателя и появления суперскидок на отдельные проекты — прежде всего в локациях с наибольшей концентрацией новостроек и слабой дифференциацией продукта.

Важно понимать, что эти «суперскидки» будут точечными и не означают тотального обрушения рынка: параллельно федеральные и отраслевые прогнозы указывают на возможность нового витка роста цен на новостройки к 2027 году по мере восстановления спроса и снижения ставок, особенно в сегменте качественных и редких предложений. Поэтому 2026 год мы рассматриваем как окно для аккуратной «охоты за возможностями»: часть покупателей действительно сможет зайти в хорошие проекты на условиях, которые в 2027‑м могут уже стать недоступными.